财政部和国税局下发通知,减免了宅基地确权登记的契税,这将有助于减轻农村集体经济组织负担,提速宅基地的土地流转速度,相关个股将受益土地价值重估

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宅基地确权登记不征契税

近日,财政部和国税局下发通知,减免了宅基地确权登记的契税。对土地流转熟悉的人都知道,“土地确权”是土地流转推动环节中极其重要的一环。因为在推进土地流转之前,能够确权是最重要的环节。而我国农村的土地分成国有、集体以及家庭所有,不同土地属性对应不同的利益权利,整合难度较高。只有先将土地资源的归属确认清楚,才能大大加快我国土地流转推进的速度。

而在这一背景下,宅基地确权登记确认不再征收契税,将有助于减轻农村集体经济组织负担,提速宅基地的土地流转速度。用股市和楼市做一下简比喻:股市里曾经发生过降低交易印花税的情况,这一措施由于降低了交易成本,使得股票的流通频率提高,容易激发出一波行情;楼市也是一个道理,在其他条件不变的情况下,降低过户时的税务成本,通常也会助推房价上涨。宅基地作为我国三种土地所有权中数量最大、谈判难度最高的权种,其流转的快慢将直接影响到农业供给侧改革的快慢。

2017年6月底,历时两年的土地经营权入股发展农业产业化经营试点工作结束,各地开始围绕这项农地制度改革提交总结报告并提出对策建议,这次的契税减免就是工作总结的产物,想必有更多关于土地改革的政策正在赶来的路上。

 

国土部重要官员动作频繁

另外,从最近的新闻上可以发现,国土部的官员们动作频频。国土部党组书记、副部长孙绍骋,国土部部长、国土总督察姜大明,国土部党组成员、副部长王广华,等重要领导都在巡视考察各地的农村土地制度改革三项试点工作的进展情况,积极推动改革任务的落地。

 

 

 

 投资机会分析

现在市场对土地流转的普遍看法是,知道土地流转意义重大,是我国能够实现农业供给侧改革的基础,有利于整个农业产业链的发展。但是相关上市公司业绩不足,土地流转不能够给上市公司带来大量利润,所以对土地流转行情心存芥蒂。

可是其中有一点被市场忽略了,那就是土地流转打通后,给土地带来的流动性溢价,导致土地估值大幅重估,就如同金融资产在盘活后受益于流动性而增值一样。有力推动公司土地价值重估。

根据华泰证券做的测算,各公司资产增值从1-20倍不等,其中亚盛集团、北大荒、岳阳纸业等土地规模庞大的公司,土地价值重估有望带来数百亿元乃至上千亿元的资产增值,这就能给市场带来很大的想象空间。

目前市场上相关的土地流转对标大多处于蛰伏期,后续随着政策的不断推进,催化剂将越来越多。今年中央的重要任务之一是保证十九大的顺利召开,所以一些重要的改革政策会选择在十九大之后再颁布,直到年底的央农村工作会议,把整个题材推向高潮。

 相似事件炒作回顾

农业板块是每年都会被炒作一下的经典题材,每年的两会中,三农问题历来是重点话题,自然免不了一通炒作。

例如,2017年的两会在3月3日召开,土地流转成为热门话题,罗顿发展做为土地流转概念股龙头,在海南博鳌水城大灵湖规划区万泉河畔拥有1800亩土地使用权,当天就开始了巨幅拉升,最高涨幅高达46%左右。

另一支土地流转的热门股罗牛山,也在两会召开后开始启动,公司合计持有土地11014.48亩农业用地、商住用地和其他建设用地,虽然涨幅不及龙头罗顿发展,但是也有10%左右的收益。

 

相关个股

1、罗顿发展

公司主要从事酒店经营及管理、装饰工程、油品经营和网络设备及通信业。公司拥有位于海南博鳌水城大灵湖规划区万泉河畔的1821亩土地使用权,用来兴建国际友好村,度假别墅区等项目。

从储地面积来说,算不上是最佳受益品种,但是受益于市值较小便于炒作的特点,近年来反复成为炒作的龙头股,弹性惊人。

2、神州信息

公司隶属于神州控股集团,公司旗下的中农信达,很早就开始研发农村土地承包经营权确权管理系统,并已开始着眼于农云平台的基础研究及应用推广。

中农信达是专业型的农村信息化综合服务提供商,在与国家部委和各省农经系统广泛合作的基础上,经过自主研发,成功开发出包含农村三资管理监控网络系统,农廉网系统,农村综合信息管理系统,农村社区网格化,农村土地承包经营权登记与流转管理系列软件等服务于农村信息化的软件产品。

而就在前不久,李克强总理还亲自走访了神州控股,并对集团的农业大数据给予了高度评价。

3、北大荒

我国目前规模最大、现代化水平最高的农业类上市公司和商品粮生产基地,中国第一粮仓。拥有全国最多的62.4万公顷耕地和24万公顷可垦荒地,首当其冲享受土地价值增值。

此外,土地流转改革后,土地流转价格上升,北大荒收取的租金会大幅上升。由于其国有农场性质,拥有土地三权中的所有权、承包权、经营权,员工为农场职工,以一定的价格从农场承包土地耕种。因此价格市场化后,相应的土地租金也会提高。同时,改革也会推动农场职工内部的土地流转,促进资源分配更加合理,提高生产效率。另外,辉隆股份,亚盛集团,海南橡胶的逻辑也与北大荒相近,都受益于土地价值重估。

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